Mina tio dagar som husägare

Det här skulle bli ett rappt och giftigt inlägg om den ruttna bostadsmarknaden. Men jag känner mig mest ledsen och mjuk, långtifrån vass.

Jag har varit förbannad först på mäklaren, sedan på säljaren. Så på mig själv. Nu är jag inte arg längre. Men jag tycker v e r k l i g e n att lagarna borde ses över, så att säljare och mäklare har ett större ansvar för att det de intygar i prospektet faktiskt stämmer.

Nåja, det började med att jag och sonen var och tittade på ett fritidshus i Heby kommun, Lillbovägen 106. Det var ett enkelt fritidshus, men det hade det de flesta andra hus vi tittat på saknade, godkänt avlopp samt dusch och toalett. Det senare för min son viktiga attribut (inte för mig). Området var fint och tomten stor och härlig. Det fanns en terrass med sol större delen av dagen. Jag kunde riktigt föreställa mig hur jag satt där och solade medan sonen hoppade på en nyinköpt studsmatta.

Huset verkade helt okej, och hade inga problem eller renoveringsbehov enligt säljaren. Huset var inte besiktigat, det är fritidshus sällan.

Priset var satt till 895.000 vilket jag tyckte var i mesta laget. När jag kollade lite på andra motsvarande hus, och på taxeringsvärdet, tyckte jag att 760.000 var ett mer rimligt pris. Även om säljarna lämnade alla inventarier, fem cyklar och en kanot. NU tycker jag att det kan vara värt 500.000-600.000. Men då visste jag inte hur dåligt det söta lilla huset mådde.

Inga andra bud

När mäklaren ringde upp mig och jag fick veta att hon inte fått några andra bud, förutom ett tidigare på 450.000 som säljaren inte accepterat, la jag mitt bud på 760.000. Mäklaren återkom snart och sa att säljarna ville ha 820.000 åtminstone. Jag var på väg att dra mig ur, men min son övertalade mig att anta budet. Barn har stort inflytande på familjers inköp, om ni inte visste det. Och min son är redan ansvarig för att vår bil är blå.

Senare förstod jag att huset visats tre gånger och att den första som lagt ett lite högre bud var jag. Ingen annan hade varit intresserad, förutom personen som budat 450.000 då.

Mäklaren berättade att hon lovat återkomma till den andra budgivaren, som lagt skambudet. Jag var inte särskilt orolig för det, för vem skulle plötsligt höja sitt bud med ca 400.000 kronor? Det verkade inte rimligt.

Budgivning igång …

Därför blev jag chockad när mäklaren vid nästa samtal sa att den andra personen nu lagt ett bud på 850.000. Så märkligt! Jag ville på nytt dra mig ur, medan sonen menade att det ju ändå var under utgångspriset. För att inte göra honom besviken fortsatte jag buda upp till 885.000, då den andra gav sig. Jag kände mig lättad och glad. Visst var det lite dyrt för det lilla, enkla huset, men det var ju bara att flytta in. Allt funkade perfekt, om man fick tro säljaren. Och min son var så glad, han längtar bara efter en trädgård där han kan ha en studsmatta.

Jag sa till mäklaren att jag ville låta besiktiga huset för säkerhets skull. Det var faktiskt inte självklart för mig, men ett par dagar tidigare hade en bekant berättat att hon köpt ett hus som visade sig vara helt ruttet, och var rättslös eftersom hon inte besiktigat huset. ”Alla visste att huset var ruttet, mäklaren, säljare, hela byn. Vi blev grundlurade”. De hade ägnat flera år nu åt att renovera och alla deras pengar hade gått till det. Jag såg det som en varning.

Två dagar efter att jag vunnit budgivningen, om ”vunnit” nu är det ord som är mest passande i sammanhanget, möttes säljarna och jag på mäklares kontor i Uppsala, Mäklarhuset Uppsala. Ett väldigt trevligt gift par som skulle flytta till Umeå.

Det rådde god stämning och mötet tog faktiskt två timmar för att vi småpratade så mycket. Men också för att mäklaren var väldigt noga med att inventarielistan skulle bli korrekt.

Besiktningen

Det här var den 9 september. Besiktningen hade jag beställt till den 15 september, första lediga tiden hos de besiktningsföretag jag ringde till. Då jag fick ta ledigt från jobbet för att hinna vara med.


Besiktningsmannen Håkan Busk från Besiktningshuset visar hur träet blivit alldeles buckligt av fukt under pappen.

Och jag orkar faktiskt inte ens skriva om vad besiktningsmannen sa, så jag lägger in Protokoll_Besiktningshuset här istället.

I alla fall: det här huset var ett renoveringsobjekt. där taket kunde blåsa av när som helst. Plus en del andra fel, som att panelen gick ända ned i jord, att marken sluttade mot huset, att tre fönsterbleck saknades, att hängrännan var felmonterad, och några saker till inne i huset. Bara att byta taket skulle gå på 100.000 kronor, ja jag har kollat upp det.

Det blev ingen affär, och jag fick tillbaka min kontantinsats, efter kontakt med mäklaren den 19 september. Mäklare hade varit med vid besiktningen och var nog inte så förvånad. Fast han sa att jag säkert kunde få det billigare nu. Men jag ville inte behöva börja med en renovering, och att ta ledigt från jobbet för att åka fram och tillbaka för att släppa in hantverkare. Dessutom, om nu själva huskroppen var i så dåligt skick, hur skulle det då vara med det jag inte undersökt, elen och avloppet?

Så där stod jag utan hus.

Förbryllad över sakernas tillstånd ställde jag en fråga på Lawline, där juriststuderande besvarar frågor gratis i mån av tid, tack kära Lawline! Inklistrad här tillsammans med svaret:

Säljarens ansvar vid försäljning av hus

FRÅGA

Min fråga handlar om vilka krav man kan ställa på en hussäljare. Dvs kan någon som bara inte förstår att huset har stora renoveringsbehov komma undan med att intyga att hen inte noterat några fel? Jag lät besiktiga ett hus jag tänkt köpa och det visade sig att taket var fellagt, att det borde ha bytts för länge sedan, att vatten trängt in i träet och gjort det buckligt och att det kunde blåsa bort när som helst. Besiktningsmannen sa att det måste bytas ut omedelbart. Detta hus såldes som att det var utan anmärkning.Ytterligare ett fel var att ägaren skrivit att huset var från 1994, men det visade sig att det var från 1991.Det fanns även andra fel, som att träet gick ända ned i marken på två sidor, att det saknades fönsterbleck och att hängrännan var felmonterad så att vatten inte rann ut.På frågan ”Har ni observerat eller haft anledning att misstänka några andra fel i fastigheten som köparen bör upplysas om?” svarade säljaren Nej.Jag som inte kunde något om hus har nu betalat 7000 kronor för ingenting (för besiktningen). Är ju inte längre intresserad av att köpa. Är detta verkligen ett okej förfarande? Kan man genom att vara okunnig komma undan med vad som helst? Vad säger lagen?
SVAR

Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Vid köp av fast egendom har man i Sverige fördelat ansvaret att kontrollera husets skick huvudsakligen på köparen. Detta stadgas i Jordabalkens (JB) 4 kap. 19 § andra stycket och brukar benämnas som köparens ”undersökningsplikt”. Denna är väldigt långtgående och ansvar för att fel inte blir kända av köparen innan köpet ligger i de flesta fallen på köparen. Endast i undantagsfall kan säljaren bli ansvarig för saker som denne har utfäst om huset. Om en sak som säljaren har sagt om huset och detta inte stämmer och borde ha upptäckts av köparen vid undersökningen innan köpet, bär säljaren inget ansvar för felsägningen. Det här görs till exempel tydligt av rättsfallet NJA 1978 s. 301 där säljaren sagt att vattnet varit ”friskt och gott” men köparen enkelt borde upptäckt att så inte var fallet. Alla felen om husets skick som du beskriver är sådana som enkelt upptäcks vid en besiktning av huset, varför ansvaret för dem inte ligger på säljaren enligt lagens bestämmelser.Motsatsen till undersökningsplikt är upplysningsplikt. Denna innebär att säljaren har en skyldighet att upplysa köparen om vissa fel i fastigheten. Denna plikt är dock inte speciellt långtgående alls. När säljaren svarar ”nej” på frågan om det finns några fel som bör upplysas om, är det nog fel som omfattas av upplysningsplikt. Några sådana fel finns nog inte i den aktuella fastigheten. Därför är det nog inte ohederligt av säljaren att besvara frågan på det sättet.

Skillnad är det däremot när säljaren påstår att huset är från ett annat årtal än vad det egentligen är. Enligt JB 4 kap. 19 § första stycket, kan saker som säljaren genom avtalet utfäst utgöra fel som säljaren bär ansvar för. Även om det skiljer sig från vad man kunde anta vid köptillfället kan det utgöra fel. Till exempel har i fallet NJA 1983 s. 858 en felaktig uppgift om en fastighets areal ansetts vara fel. Vid en besiktning går inte att kontrollera exakt vilket årtal som ett hus är uppfört. Därför kan säljarens uppgift vara det man måste luta sig emot. Då kan denne bli ansvarig och riskera påföljder enligt JB 4 kap. 12 §. Det är dock tveksamt om ett hus ålder kan ge upphov till något fel som går ut över köparen.

Jag hoppas att du fick svar på din fråga!

Henrik Reinhammar

Det var ett uttömmande och bra svar, och jag tycker mig läsa mellan raderna att han som svarade också var kritisk till lagen. Och det var ungefär det svar jag förväntat mig, fast mer uttömmande och med fler exempel.

Nej, precis som jag redan gissat efter att ha googlat runt, och pratat med folk, hade varken mäklare eller säljare gjort några fel i lagens mening. Men jag tycker som sagt att det är helt orimligt att köparen ska ta en så stor del av ansvaret vid en husaffär. Dags för en lagändring, om ni frågar mig!

Uppdatering juni 2018: Huset är nu sålt för 825.000 inklusive omlagt tak. Det låter mycket mer rimligt.